Zorgen om erfpacht?

Er gaat veel veranderen in de Amsterdamse erfpachtregeling. Als u wilt gaat de erfpachtduur van “voortdurend” naar “eeuwigdurend” met als doel u, als erfpachter, meer zekerheid te geven over uw erfpachtkosten. Voor nieuwbouw, zelfbouw en kavels geldt vanaf 1 juli 2016 sowieso eeuwigdurende erfpacht. Voor bestaande erfpacht is deze overstap vrijwillig. Lang niet altijd is het echter duidelijk of deze vrijwillige overstap voor u gunstig is of niet.

Kijk voor de volledige nieuwe regelgeving ook op de website van de gemeente Amsterdam. Ook kunt u hier berekenen hoe een overstap voor u uit zou kunnen pakken.

Als notariskantoor gespecialiseerd in erfpacht kunt u over deze zaken natuurlijk altijd contact met Ploeg notariaat opnemen.

Nieuwsbrief augustus 2014

GROTE SCHENKING WORDT NIET VERLENGD

Minister Dijsselbloem van Financiën heeft op 15 augustus jl. bekend gemaakt dat de tijdelijke regeling inzake de grote schenking niet wordt verlengd na 31 december 2014. Thans mag iedereen maximaal 100.000 euro schenken aan iedereen vrij van schenkbelasting. De begiftigde hoeft geen familielid te zijn of jonger dan 40 jaar. De enige voorwaarde die wordt gesteld is dat de schenking wordt gebruikt voor de aankoop of de verbetering van een eigen woning of de aflossing van een eigenwoningschuld of een eigenwoning-restschuld. De maatregel was bedoeld om de onroerendgoedmarkt een impuls te geven. Door het grote succes kost de maatregel de Belastingdienst meer geld dan verwacht.

BIJNA 100% MEER LEVENSTESTAMENTEN

Het aantal levenstestamenten is ten opzichte van vorig jaar met bijna 100% gestegen, namelijk van ruim 5.000 levenstestamenten in het voorjaar van 2013 naar ruim 9.500 in het voorjaar van 2014. Het verschil tussen een levenstestament en een gewoon testament is dat in een testament wordt vastgelegd wat er na het overlijden met iemands vermogen gebeurt, terwijl een levenstestament tijdens het leven ingaat en bedoeld is voor de situatie waarin men zelf niet meer in staat is te handelen bijvoorbeeld door ziekte. In het levenstestament wordt vastgelegd wie dan uw belangen behartigt en wie de toezichthouder is aan wie rekening en verantwoording afgelegd dient te worden. Door het aanwijzen van een toezichthouder wordt de kans op financieel misbruik verkleind.

WETSVOORSTEL BEPERKING WETTELIJKE GEMEENSCHAP VAN GOEDEREN

Op 11 juli jl. is een wetsvoorstel ingediend door drie Tweede Kamerleden van D66, PvdA en VVD, strekkende tot beperking van de huidige wettelijke gemeenschap van goederen. Het voorstel is om onder meer het aangebrachte vermogen bij het aangaan van het huwelijk uit te sluiten van de gemeenschap van goederen, alsmede erfenissen en schenkingen. In de praktijk worden door echtgenoten vaak huwelijkse voorwaarden opgesteld zodanig dat slechts het vermogen wordt gedeeld dat zij tijdens het huwelijk samen hebben opgebouwd, met dit wetsvoorstel wordt daarbij aansluiting gezocht. Echter, huwelijkse voorwaarden worden met name óók opgesteld ter bescherming van de ene echtgenoot tegen eventuele schuldeisers van de andere (ondernemende) echtgenoot. Hierin voorziet het wetsvoorstel niet.
Indien u uw echtgenoot wilt beschermen tegen uw mogelijke schuldeisers is het belangrijk dat u vóór uw huwelijk huwelijkse voorwaarden bij de notaris opstelt. Overigens is het ook nog mogelijk om na de huwelijkssluiting huwelijkse voorwaarden op te stellen, echter dat heeft dan iets meer voeten in de aarde, omdat dan ook de inmiddels ontstane wettelijke gemeenschap van goederen fifty/fifty verdeeld dient te worden.

Nieuwsbrief juni 2014

REPETERENDE SCHENKING IN ÉÉN AKTE NIET MOGELIJK

De Belastingdienst Groningen heeft eind mei 2014 meegedeeld dat een repeterende schenking van jaarlijkse betalingen in één akte (toch) niet mogelijk is.
Jaarlijks worden in de maand december akten van schuldigerkenning uit vrijgevigheid opgesteld tussen ouders en kinderen om het vermogen van de ouders “af te romen” en optimaal de vrijstelling en de lage tariefschijf van 10% voor de schenkbelasting te benutten. Praktisch zou zijn indien u slechts eenmaal een notariële akte hoeft op te stellen voor de komende vijf jaar onder de opschortende voorwaarden dat u beiden op elk van die data nog leeft. Echter, op grond van de Successiewet moeten de diverse jaarlijkse schenkingen die in één akte staan, in onderling verband worden gezien waardoor de schenkingen worden samengevoegd tot één belastbaar bedrag op het tijdstip waarop de eerste van de opschortende voorwaarden wordt vervuld.
Dus toch weer jaarlijks naar de notaris.

AANDEELHOUDERSOVEREENKOMST

Indien u met meerdere aandeelhouders(-rechtspersonen) een B.V. opricht is het raadzaam om een aandeelhoudersovereenkomst op te stellen om de onderlinge verhouding vast te leggen. In deze overeenkomst kunnen bepalingen opgenomen worden inzake het staken van de stemmen in een vergadering, een extra aanbiedingsplicht bij bijvoorbeeld langdurige arbeidsongeschiktheid, een non-concurrentiebeding voor een bepaalde periode of een bepaalde plaats, een zogenaamde drag along-clausule indien een groot aandeelhouder wenst te verkopen aan een derde, etc. In de praktijk wordt de aandeelhoudersovereenkomst niet altijd gerespecteerd, bijvoorbeeld indien het belang van de B.V. door onverkorte naleving van de aandeelhoudersovereenkomst, afgezet tegen de daarmee gediende aandeelhoudersbelangen, in onaanvaardbare mate wordt geschaad. Onlangs is door een rechter echter een ontslagregeling van bestuurders bij unaniem besluit gehandhaafd hoewel een dergelijke regeling in strijd is met de wet.

SCHEIDEN DOET LIJDEN, MAAR NIET SCHEIDEN MOGELIJK OOK…

De rechter heeft bepaald dat, ook al wonen echtgenoten meer dan 35 jaar feitelijk niet meer samen, hun huwelijk en daarbij hun huwelijksgoederengemeenschap pas wordt ontbonden door het overlijden van de echtgenoot indien er geen sprake is van een echtscheiding. In dat geval blijft de echtgenoot daarnaast gewoon (mede-)erfgenaam op grond van de wet, tenzij een van de wettelijke regels afwijkend testament is opgesteld waarin de echtgenoot wordt onterfd. Tot de door het overlijden ontbonden huwelijksgoederengemeenschap behoren ook de schulden die de andere echtgenoot onderwijl mogelijk heeft gemaakt. Het is derhalve belangrijk om de echtscheiding te formaliseren, de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap te verdelen en voor de duur van de echtscheidingsprocedure (en daarna) een testament op te stellen indien u niet wenst dat uw ex-echtgenoot in spe uw erfgenaam is en blijft.

Nieuwsbrief mei 2014

BEDRIJFSOPVOLGINGSREGELING BLIJFT VOORLOPIG GELIJK

Het Ministerie van Financiën heeft laten weten dat de bedrijfsopvolgingsregeling voorlopig gelijk blijft. Door de regeling geldt een vrijstelling voor de erf- of schenkingsbelasting van 100% van de waarde van verkregen ondernemingsvermogen tot aan € 1.045.611 en 83% over het meerdere. De vrijstelling geldt voor diegenen die het ondernemingsvermogen erven of geschonken krijgen.

OUDE B.V. IN EEN NIEUW JASJE

Door de invoering van de Flex B.V. per oktober 2012 kunt u uw oude B.V. in een nieuw jasje steken middels een statutenwijziging. Dit is belangrijk om tegenstrijdigheid tussen de oude statuten en de nieuwe wetgeving op te heffen, maar is ook interessant indien er voldoende geld in de B.V. zit. Doordat het verplichte minimum kapitaal van € 18.000 is vervallen hoeft er thans nog slechts een geplaatst kapitaal van € 1 te zijn. Het gestorte kapitaal kan aan de aandeelhouders terugbetaald worden middels afstempeling van alle aandelen. Daartoe is een aandeelhoudersbesluit tot statutenwijziging inhoudende kapitaalsvermindering nodig. Door de invoering van de Flex B.V. is de publicatieplicht bij kapitaalsvermindering vervallen en is crediteurenverzet niet meer mogelijk. Wel dient na het aandeelhoudersbesluit tot kapitaalsvermindering nog een goedkeuringsbesluit genomen te worden door het bestuur. Het bestuur dient daarvoor een zogenaamde balanstest en een uitkeringstest uit te (laten) voeren. Indien het bestuur weet of redelijkerwijs kan verwachten dat na de terugbetaling van het kapitaal de B.V. niet meer aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen, dan moet de goedkeuring worden geweigerd. Indien blijkt dat er voldoende geld in de B.V. achterblijft om de betalingsverplichtingen na te komen kan het aandelenkapitaal worden uitgekeerd aan de aandeelhouders.

MINIMAAL EEN SAMENLEVINGSOVEREENKOMST OPSTELLEN

Indien u ongehuwd een huis koopt samen met uw partner dient u minimaal een samenlevingsovereenkomst op te stellen. Hierin wordt onder meer de financiële inbreng van ieder van de partners vermeld. Indien die niet even groot is wordt dat vastgelegd om grote problemen met name in de toekomst te voorkomen. Ook wordt opgenomen dat het huis en eventueel ook andere gezamenlijke spullen aan de partner zullen verblijven bij overlijden op grond van een verblijvingsbeding. Groot extra voordeel van een samenlevingsovereenkomst is dat de partner na verloop van een periode van zes maanden in aanmerking komt voor de grote vrijstelling van € 627.367 voor de erfbelasting. Indien u ook de niet-gezamenlijke spullen aan de partner wilt nalaten, zoals een tegoed op uw bankrekening dan is tevens een testament nodig waarin u uw partner aanwijst tot uw erfgenaam.

Nieuwsbrief april 2014

HET LEVENSTESTAMENT WORDT STEEDS POPULAIRDER

In de Verenigde Staten heeft ruim 40% van de bevolking een “living will”, een levenstestament. Thans wordt ook in Nederland het levenstestament steeds populairder. Het levenstestament is een testament dat werkt tijdens het leven. Het levenstestament is belangrijk voor het geval u niet (meer) in staat bent uw wensen te uiten door ziekte of ouderdom. Het zorgt ervoor dat u de regie zelf in handen houdt.
Het levenstestament bevat volmachten aan bijvoorbeeld uw partner of kinderen, welke volmachten betrekking hebben op uw financiën, de verkoop van uw woning, de vakantiewoning in het buitenland, de voortzetting van uw onderneming, het voortzetten van schenkingen aan (klein)kinderen of goede doelinstellingen.
Daarnaast bevat het levenstestament uw wensen ten aanzien van medische verzorging, zoals een behandelgebod of een behandelverbod. Tevens kunt u een aantal medische verklaringen aanhechten. Ook kunt u in het levenstestament opnemen wie wel of wie juist niet tot uw eventuele mentor, bewindvoerder of curator benoemd moet worden. De kantonrechter zal in voorkomende gevallen met uw wensen rekening houden.
Het levenstestament wordt opgesteld door de notaris en ingeschreven bij het Centraal Levenstestamentenregister, zodat het levenstestament niet zoek kan raken.

OPRICHTING B.V. VEEL EENVOUDIGER

Sinds 2012 is het veel eenvoudiger geworden om een B.V. op te richten door de invoering van de Flex-B.V. Voor de oprichting van een B.V. was voorheen een verklaring van geen bezwaar van het Ministerie van Justitie vereist. Ook diende er vóór de oprichting een startkapitaal van tenminste 18.000,00 euro gestort te worden op een bankrekening ten name van de B.V. in oprichting en diende een bankverklaring overlegd te worden. Dat is verleden tijd. Een startkapitaal van 1 euro is al voldoende. Voor de oprichting van een B.V. stelt de notaris de akte van oprichting op. Zodra de akte van oprichting bij de notaris is getekend is de B.V. een feit. De akte van oprichting wordt vervolgens nog bij de Kamer van Koophandel ingeschreven zodat derden kunnen nagaan wie namens de B.V. mag optreden. Het grootste voordeel van de onderneming in een B.V. is uiteraard de beperking van de aansprakelijkheid. Ook de overdracht van een B.V. is veel eenvoudiger dan de overdracht van een eenmanszaak. Tenslotte is de professionelere uitstraling van een B.V. voor sommige ondernemers een reden om in de B.V. te gaan.

VOOGDIJBENOEMING VEREENVOUDIGD PER 1 APRIL 2014

Met ingang van 1 april 2014 is het mogelijk om niet alleen bij testament maar ook door een aantekening in het gezagsregister een voogd aan te wijzen. Door de aanwijzing van de voogd bepaalt u wie na uw overlijden het gezag krijgt over uw kind totdat uw kind 18 jaar is. Het is echter gebruikelijk om naast een voogd ook een vertrouwenspersoon tot bewindvoerder te benoemen tot uw kind 23 of 25 jaar is, zodat deze vertrouwenspersoon financieel toezicht houdt. Voor de benoeming van een bewindvoerder is het opstellen van een testament vereist.

Levenstestament

In een levenstestament kunt u uw persoonlijke en zakelijke wensen vastleggen voor situaties waarin u uw belangen niet meer zelf kunt behartigen. In uw levenstestament wijst u een of meer personen aan die u onvoorwaardelijk vertrouwt. U geeft hen een volmacht om uw vermogen te beheren, maar u kunt ook uw wensen met betrekking tot uw (medische) verzorging en huisvesting kenbaar maken. Het levenstestament kan regelingen met betrekking tot bewindvoering en medische behandelverklaringen, zoals een euthanasieverklaring, bevatten. Wanneer u niets heeft vastgelegd is het bijna altijd noodzakelijk dat de Kantonrechter een bewindvoerder en mentor benoemt. Als u uw wensen omtrent de benoeming van de
bewindvoerder en de wijze waarop het bewind dient te worden gevoerd niet heeft vastgelegd in een levenstestament, kan de Kantonrechter daar geen rekening mee houden. Het is zinvol dat u zich uitgebreid laat adviseren over de mogelijkheden van het levenstestament.

U kunt daarvoor een afspraak maken!

Cooperatie

Is uw woning een lidmaatschapsrecht in een coöperatieve flatexploitatievereniging dan
is het volgende wellicht interessant voor u!
Een lidmaatschapsrecht is wezenlijk anders dan een appartementsrecht.

Het is daarom zeer aan te raden de bestaande coöperatieve flatexploitatievereniging
om te zetten en het gebouw en (indien van toepassing) het erfpachtrecht te splitsen. De
lidmaatschapsrechten worden appartementsrechten en de coöperatie een verenging van
eigenaars. Er zijn twee mogelijkheden.

De eerste mogelijkheid is het omzetten en liquideren van de coöperatie mét
het leveren van de appartementsrechten aan de desbetreffende leden. In veel
gevallen geldt hiervoor een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In een aantal
gevallen zal er echter wel overdrachtsbelasting verschuldigd zijn over de huidige
economische waarde van de woning. Verder zal ieder lid zijn geldlening (met
verpanding) moeten ‘oversluiten’ naar een hypotheek. Hierover moet ieder lid zelf
overeenstemming bereiken met zijn bank.
Dit traject kán dus onder meer op het gebied van de (vrijstelling) overdrachtsbelasting
en het oversluiten van de lening problemen opleveren.

Voor het geval de eerste optie niet mogelijk blijkt, is er een tweede mogelijkheid.
De coöperatie wordt dan – nog – niet geliquideerd, maar splitst wel het gebouw en
het erfpachtrecht in appartementsrechten. De coöperatie blijft/wordt eigenaar van
de appartementsrechten. De leden houden hun (verpande) lidmaatschapsrecht met
bijbehorende lening en er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Bij eventuele verkoop van een woning verkoopt en levert een lid echter het
appartementsrecht dat overeenkomt met zijn lidmaatschapsrecht.
Het grote voordeel van deze constructie is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is
én geen nieuwe hypotheken benodigd zijn.

Mocht u meer informatie willen of een vrijblijvende offerte, neemt u dan gerust contact
met ons op.